Location Airbnb en copropriété : dans quels cas peut-elle être interdite ?

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La location Airbnb en copropriété peut être source de nuisances et de désaccords entre copropriétaires. Depuis la loi du 19 novembre 2024, son interdiction peut être votée à la majorité des copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix, sous certaines conditions.

Cette mesure concerne les résidences secondaires et les logements d’investissement, mais pas la location occasionnelle d’une résidence principale dans les limites légales. Le règlement de copropriété et ses clauses doivent également être examinés.

La location de courte durée via Airbnb ou une plateforme similaire n’est pas automatiquement interdite dans une copropriété. Elle peut toutefois être limitée ou prohibée selon la destination de l’immeuble, les clauses du règlement de copropriété, le statut du logement et les règles votées par les copropriétaires. Depuis la loi du 19 novembre 2024, une interdiction visant certains meublés de tourisme peut être adoptée à une majorité moins exigeante que l’unanimité, mais elle ne s’étend pas aux résidences principales louées occasionnellement dans les limites prévues.

Une activité qui peut créer des tensions dans l’immeuble

La succession de voyageurs, les entrées tardives, le bruit dans les parties communes ou l’utilisation répétée des équipements collectifs peuvent rendre la location touristique difficile à vivre pour les occupants. Les nuisances ne sont pas systématiques, mais elles expliquent pourquoi certains copropriétaires demandent un encadrement plus strict, voire l’interdiction de ce type de location.

Le sujet oppose parfois les intérêts des propriétaires qui souhaitent louer leur logement et ceux des résidents qui recherchent la tranquillité ou une occupation plus stable de l’immeuble. Il faut toutefois distinguer une gêne ressentie, qui ne suffit pas à elle seule à interdire une activité, d’une interdiction fondée sur le règlement de copropriété ou régulièrement votée en assemblée générale.

Les règles applicables dépendent aussi de la nature du bien et de son usage. Pour une première présentation des enjeux juridiques et pratiques, on peut consulter les informations de Generali sur Airbnb en copropriété, ainsi que l’analyse de Copriciel consacrée à l’interdiction des locations Airbnb en copropriété.

Le règlement de copropriété peut encadrer les locations

Le règlement de copropriété fixe la destination de l’immeuble et les conditions d’utilisation des parties privatives et communes. Il peut donc contenir des clauses qui limitent certaines activités, à condition qu’elles soient suffisamment précises et compatibles avec la destination de l’immeuble. Avant de conclure qu’une location est autorisée ou interdite, il est essentiel d’examiner le texte dans son ensemble, et pas seulement une clause isolée.

Une clause dite d’habitation bourgeoise peut notamment être déterminante. Selon sa rédaction, elle peut réserver les lots à l’habitation ou, au contraire, tolérer certaines activités. Une clause d’habitation bourgeoise exclusive est susceptible de s’opposer à une activité commerciale exercée dans un lot, tandis qu’une clause moins restrictive appelle une analyse au cas par cas. L’interprétation dépend aussi de la destination générale de l’immeuble et des décisions de justice applicables.

Le règlement peut également prévoir des restrictions visant les activités commerciales ou les locations de courte durée. La portée de ces dispositions doit être vérifiée par un professionnel lorsque leur formulation est ambiguë. L’article d’Actus Foncia sur la possibilité d’interdire Airbnb dans une copropriété présente plusieurs éléments à examiner dans le règlement.

La destination de l’immeuble et l’usage du lot comptent

La destination de l’immeuble correspond à l’usage auquel il est destiné, tel qu’il ressort notamment du règlement de copropriété et de ses caractéristiques. Si les lots sont destinés exclusivement à l’habitation, une activité de location touristique répétée peut être contestée lorsqu’elle s’apparente à une activité commerciale incompatible avec cette destination. À l’inverse, la seule présence de voyageurs de passage ne permet pas toujours de conclure à une interdiction.

Il faut aussi distinguer la location meublée de tourisme d’un bail d’habitation classique. La location touristique porte généralement sur de courtes périodes, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. Ces éléments peuvent influencer l’analyse juridique, mais ne remplacent pas l’étude du règlement, de la situation du logement et des règles locales.

Pour un examen plus détaillé des situations où une location peut être contestée, l’analyse de Traesch Avocat sur l’interdiction d’une location Airbnb en copropriété peut compléter la lecture du règlement et des textes applicables.

La loi Le Meur a modifié les règles de vote

Une interdiction désormais possible à une majorité qualifiée

Avant la réforme du 19 novembre 2024, modifier le règlement pour interdire les locations de meublés de tourisme pouvait nécessiter l’unanimité des copropriétaires, selon le fondement juridique retenu. En pratique, un seul refus pouvait alors empêcher l’adoption de la modification. La loi dite loi Le Meur a changé ce cadre en ajoutant une possibilité de vote à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Dans les conditions prévues par ce texte, l’interdiction peut être votée par la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix du syndicat. Il s’agit d’une majorité qualifiée : la proposition doit donc recueillir un soutien suffisamment important au regard du nombre total de voix. Les copropriétaires absents ou qui ne participent pas au vote peuvent rendre l’atteinte de ce seuil plus difficile.

Cette procédure n’autorise pas pour autant à interdire indistinctement toute location touristique. Elle concerne les meublés de tourisme exploités dans des lots dont le règlement interdit déjà les activités commerciales dans les lots qui ne sont pas spécifiquement destinés à cet usage, sous réserve des conditions prévues par la loi. Il convient donc de vérifier la rédaction du règlement et la situation précise de l’immeuble avant de convoquer un vote.

Des explications complémentaires sur cette évolution figurent dans l’article de Judex Immo Conseil consacré à l’interdiction d’Airbnb en copropriété et à la loi de 2026. La loi du 19 novembre 2024 et ses effets figurent également parmi les évolutions recensées dans cet aperçu des changements législatifs importants dans le secteur immobilier.

Le Conseil constitutionnel a validé le mécanisme

La disposition a fait l’objet d’une question prioritaire de constitutionnalité. Le Conseil constitutionnel a validé le mécanisme le 19 mars 2026. La règle de majorité prévue par la loi peut donc être appliquée dans le cadre défini par le texte, sans que cela supprime les autres conditions liées au règlement de copropriété et à la nature du logement.

Pour une assemblée générale, la résolution doit être formulée clairement et inscrite à l’ordre du jour. Le syndic doit veiller à ce que les copropriétaires disposent des éléments nécessaires pour comprendre l’objet du vote, son fondement et ses conséquences. En cas d’incertitude sur la majorité applicable ou sur la rédaction d’une clause, une vérification juridique préalable limite le risque de contestation ultérieure.

La résidence principale n’est pas visée de la même manière

Une interdiction qui cible les résidences secondaires et les investissements locatifs

La possibilité d’interdire les meublés de tourisme selon cette procédure vise les logements utilisés comme résidences secondaires ou détenus dans le cadre d’un investissement locatif. Elle ne permet pas à une copropriété d’interdire, sur ce fondement, la location occasionnelle de la résidence principale de son propriétaire.

Cette distinction s’inscrit dans l’objectif de la loi : favoriser le retour de logements sur le marché de la location à l’année et limiter la transformation de logements destinés à l’habitation en hébergements touristiques réguliers. La situation d’un logement qui constitue réellement la résidence principale du loueur doit cependant être établie et respecter les plafonds légaux.

Les plafonds de location de la résidence principale

La résidence principale peut être proposée en meublé de tourisme dans la limite générale de 120 jours par an. Certaines communes peuvent abaisser ce plafond à 90 jours. Ces limites locales s’ajoutent aux démarches qui peuvent être exigées par la commune, comme une déclaration ou un enregistrement, selon les règles en vigueur sur le territoire concerné.

Le respect du plafond annuel ne neutralise pas toutes les règles de copropriété. Le propriétaire reste tenu de respecter le règlement, de ne pas porter atteinte aux droits des autres occupants et de répondre des troubles causés par ses locataires. Une location occasionnelle peut donc être permise au regard de la loi, tout en devenant contestable si elle entraîne des nuisances répétées ou enfreint une clause applicable.

Dans tous les cas, il est utile de distinguer les restrictions propres à la copropriété des obligations administratives imposées par la commune. Les règles locales peuvent évoluer en fonction de la pression sur le logement. À titre d’exemple, les débats publics sur la régulation des locations touristiques apparaissent dans les échanges politiques autour des orientations des candidats à Dijon face à l’augmentation des locations Airbnb.

Les nuisances ne créent pas automatiquement une interdiction

Le propriétaire reste responsable du respect des règles

Même lorsqu’une location est autorisée, le copropriétaire doit veiller à ce que ses occupants respectent le règlement et les règles de vie de l’immeuble. Il peut être tenu d’agir lorsque les voyageurs occasionnent des dégradations, bloquent les accès, utilisent mal les équipements communs ou provoquent des nuisances répétées. Le propriétaire ne peut pas se dégager de ses obligations en invoquant le comportement de ses locataires.

La copropriété peut documenter les faits : dates et horaires des troubles, réclamations, dégradations constatées ou rapports d’intervention. Des éléments précis permettent de distinguer un incident ponctuel d’un problème récurrent. Le syndic peut rappeler les obligations applicables et demander au copropriétaire de prendre des mesures pour faire cesser les troubles.

Lorsque les nuisances sont suffisamment caractérisées, des actions peuvent être envisagées, indépendamment d’un vote interdisant la location touristique. Selon la situation, il peut s’agir de faire respecter le règlement, d’obtenir la cessation d’un trouble ou de demander réparation d’un préjudice. La réponse dépend des preuves disponibles et des circonstances.

Ne pas confondre interdiction générale et action contre un trouble

Une copropriété ne peut pas nécessairement interdire une activité simplement parce qu’elle déplaît à une majorité de résidents. Si les conditions légales pour modifier le règlement ne sont pas réunies, ou si l’interdiction ne concerne pas la catégorie de logements visée par la loi, la copropriété peut néanmoins intervenir contre les infractions au règlement et les troubles anormaux.

Cette distinction est importante : le vote sur une interdiction porte sur les conditions d’exercice de l’activité, tandis qu’une démarche liée aux nuisances vise des faits concrets. Un propriétaire qui respecte les règles et n’occasionne aucun trouble ne se trouve pas dans la même situation qu’un bailleur dont les locataires causent des problèmes répétés.

Les étapes à vérifier avant de voter ou de louer

Lire le règlement et réunir les documents utiles

La première étape consiste à consulter le règlement de copropriété, ses éventuels modificatifs et les décisions d’assemblée générale qui concernent l’usage des lots ou des parties communes. Il faut repérer les clauses relatives à la destination de l’immeuble, à l’habitation bourgeoise, aux activités commerciales et aux modalités de location.

Il est également nécessaire d’identifier le statut du logement : résidence principale, résidence secondaire ou bien acquis en vue d’un investissement locatif. Cette qualification peut avoir des conséquences directes sur la possibilité d’adopter une interdiction et sur les obligations du loueur. En cas de doute, l’analyse ne doit pas reposer uniquement sur l’intitulé choisi dans une annonce ou un contrat.

Vérifier les règles municipales et la régularité du vote

La commune peut imposer des formalités supplémentaires aux loueurs de meublés de tourisme, notamment des obligations déclaratives, un numéro d’enregistrement ou des règles liées au changement d’usage. Ces exigences sont distinctes du règlement de copropriété : respecter l’une ne dispense pas de respecter l’autre.

Pour la copropriété, la résolution doit être préparée en tenant compte du fondement légal et de la majorité requise. Le texte soumis au vote doit préciser la portée de l’interdiction et les lots ou situations concernés. Les documents préparatoires, la convocation et le procès-verbal doivent permettre de vérifier que la procédure a été suivie correctement.

Les enjeux économiques de la location meublée peuvent aussi peser dans les discussions entre copropriétaires, notamment lorsqu’un logement est détenu comme placement. Pour replacer ce débat dans une réflexion plus large sur la gestion et les rendements immobiliers, cet article aborde la manière d’atteindre une rentabilité immobilière avec des actifs accessibles et une gestion simplifiée.

Des enjeux qui dépassent la seule copropriété

Gestion immobilière et accompagnement des copropriétaires

Le syndic joue un rôle central dans le traitement du sujet : il informe les copropriétaires, prépare les questions à inscrire à l’ordre du jour et veille à la bonne application des décisions votées. Il doit aussi distinguer ce qui relève de la gestion quotidienne de l’immeuble, des obligations administratives du loueur et des éventuelles démarches judiciaires.

La gestion des biens locatifs mobilise par ailleurs des professionnels spécialisés. Les missions liées au suivi des locations, aux échanges avec les occupants et à la coordination des interventions sont illustrées, dans un autre contexte, par cette offre d’emploi de gestionnaire locatif à Fréjus.

Comparer les règles et les débats sur la régulation

Les choix des collectivités et les évolutions législatives participent au débat sur l’équilibre entre hébergement touristique et logement résidentiel. Les règles peuvent varier selon les territoires et les décisions prises localement. Il est donc préférable de vérifier les informations applicables à la commune concernée plutôt que de se fier à une règle générale entendue ailleurs.

Les politiques de logement et les débats sur les locations touristiques sont parfois abordés dans des contextes internationaux très différents. À titre de comparaison, cet article évoque la dissolution du Parlement espagnol et l’organisation d’élections législatives anticipées, sans porter sur le droit français de la copropriété : l’actualité politique en Espagne autour de Pedro Sánchez.

La location Airbnb en copropriété n’est pas automatiquement interdite : tout dépend du règlement de copropriété, de la nature du logement et des règles votées par les copropriétaires. Depuis la loi Le Meur de 2024, une interdiction peut être adoptée plus facilement dans certaines copropriétés, mais elle ne peut pas viser indistinctement toutes les locations ni les résidences principales louées occasionnellement dans les limites légales. Pour savoir si une mesure est possible, il faut donc examiner les documents de la copropriété et la situation précise du lot.

Le règlement de copropriété peut déjà encadrer la location touristique

Avant d’engager une démarche collective, la première étape consiste à vérifier le règlement de copropriété. Celui-ci précise la destination de l’immeuble et les usages autorisés pour les lots. Une clause dite d’habitation bourgeoise, lorsqu’elle exclut les activités commerciales dans les lots à usage d’habitation, peut notamment être déterminante pour apprécier la légalité d’une location meublée touristique régulière. L’interprétation dépend toutefois de la rédaction exacte de la clause et des caractéristiques de l’immeuble.

Une interdiction ne se déduit pas automatiquement de la présence de nuisances ou du recours à une plateforme. Les règles de copropriété doivent être examinées au regard de la destination de l’immeuble et des droits des copropriétaires. Pour éviter une décision fragile ou inapplicable, il est utile de repérer les erreurs fréquentes dans la rédaction et l’interprétation du règlement de copropriété.

La loi Le Meur facilite l’adoption d’une interdiction sous conditions

La loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a modifié les règles de vote applicables à certaines interdictions. Lorsque le règlement de copropriété contient une clause d’habitation bourgeoise excluant les activités commerciales dans les lots qui ne sont pas spécifiquement destinés à cet usage, l’assemblée générale peut, sous les conditions prévues par la loi, interdire la location en meublé de tourisme à la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix du syndicat.

Cette règle remplace, dans ce cas précis, l’exigence d’unanimité qui rendait auparavant une telle décision particulièrement difficile. Les copropriétaires absents ou non représentés peuvent peser sur le résultat, puisque le vote doit atteindre la majorité prévue. Les modalités de calcul et la situation du règlement doivent être vérifiées avant l’inscription d’une résolution à l’ordre du jour. Vous pouvez consulter un point pratique sur la loi Le Meur et ses effets en copropriété, ainsi qu’un éclairage sur les nouvelles règles de vote et le droit de veto en copropriété.

Les résidences principales ne sont pas concernées de la même manière

L’interdiction issue de ce dispositif ne peut pas être appliquée indistinctement aux résidences principales. La loi vise notamment les logements utilisés comme résidences secondaires ou détenus dans le cadre d’un investissement locatif. La location occasionnelle de la résidence principale demeure soumise à des règles spécifiques : elle est en principe plafonnée à 120 jours par an, avec la possibilité pour certaines communes d’abaisser ce plafond, notamment à 90 jours.

Il faut donc distinguer la location récurrente d’un logement dédié au tourisme de la mise en location ponctuelle de son domicile. Les obligations locales, les démarches d’enregistrement et les éventuelles restrictions municipales restent à vérifier. Pour mieux comprendre les principales règles applicables aux séjours touristiques en immeuble, consultez ce guide sur le tourisme en copropriété et ses nouvelles réglementations.

Les nuisances peuvent être traitées même sans interdiction générale

Allées et venues fréquentes, bruit dans les parties communes, valises transportées la nuit ou fêtes répétées : ces troubles peuvent détériorer les relations entre occupants. Même si la copropriété ne peut pas interdire toutes les locations touristiques, le syndicat peut agir face à des nuisances avérées ou au non-respect du règlement. Il est utile de consigner les faits, de rappeler les règles aux copropriétaires concernés et, si nécessaire, de solliciter un accompagnement juridique.

Les règles applicables aux locations de courte durée et leur articulation avec le fonctionnement de la copropriété peuvent évoluer. Pour faire le point sur les textes et décisions récents, vous pouvez lire cette analyse de l’état du droit applicable aux locations Airbnb en copropriété en 2026 ou cet article consacré aux évolutions législatives et décisions concernant la copropriété.

Comment vérifier si une interdiction est possible dans votre immeuble ?

Examiner les documents et la situation du logement

Une analyse sérieuse commence par la lecture du règlement de copropriété, de ses éventuels modificatifs et des procès-verbaux d’assemblée générale. Il faut également déterminer si le lot est une résidence principale, une résidence secondaire ou un logement destiné à l’investissement locatif, puis vérifier les règles municipales applicables. Cette vérification permet de distinguer une interdiction juridiquement envisageable d’une simple volonté de limiter les désagréments.

Les conséquences de la loi Le Meur sur les baux et la copropriété peuvent aussi nécessiter un examen au cas par cas. Pour approfondir ces questions, retrouvez cet éclairage sur les évolutions juridiques des baux d’habitation et de la copropriété.

Préparer une décision d’assemblée générale adaptée

Lorsqu’une interdiction est envisageable, la résolution doit être préparée avec soin : fondement dans le règlement, lots concernés, règle de majorité applicable et formulation précise de la décision. Une résolution imprécise ou adoptée selon une mauvaise procédure peut être contestée. Avant le vote, il est donc préférable de clarifier les effets attendus et de communiquer aux copropriétaires les éléments utiles à leur décision.

Selon les caractéristiques de l’immeuble, les règles de majorité et les clauses existantes, une stratégie différente peut être nécessaire. Des ressources dédiées présentent les conditions juridiques pour interdire les locations Airbnb en copropriété et les situations dans lesquelles une interdiction peut être légalement envisagée.

Pour les copropriétaires comme pour le conseil syndical, un accompagnement de gestion permet de vérifier les clauses, de préparer les échanges et de faciliter le suivi des décisions prises en assemblée générale. Un guide pratique sur la location Airbnb en copropriété peut également aider à comprendre les démarches et les points de vigilance.

La location Airbnb peut être interdite dans une copropriété, mais pas dans tous les cas ni par une simple décision du syndic. Depuis la loi du 19 novembre 2024, l’assemblée générale peut, sous certaines conditions, voter cette interdiction à une majorité renforcée. La mesure concerne les logements qui ne sont pas des résidences principales et suppose notamment que le règlement de copropriété encadre l’activité commerciale dans les lots d’habitation.

Vérifier le règlement de copropriété

Avant toute démarche, consultez le règlement de copropriété et ses éventuels modificatifs. Il précise la destination de l’immeuble et les usages autorisés pour les lots. Une clause dite d’habitation bourgeoise, ou une disposition interdisant l’exercice d’activités commerciales dans les lots d’habitation, peut être déterminante pour envisager une interdiction des meublés de tourisme.

Ne vous fiez pas uniquement à l’intitulé d’une clause : sa formulation exacte et son interprétation comptent. Il est prudent de demander l’avis d’un professionnel du droit avant de lancer une procédure, notamment si le règlement est ancien ou ambigu. Le syndic peut réunir les documents utiles et inscrire la question à l’ordre du jour, mais il ne peut pas décider seul d’interdire les locations.

Faire voter l’interdiction en assemblée générale

La loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a assoupli les règles de vote pour certaines copropriétés. Lorsque les conditions prévues par la loi sont réunies, l’interdiction de louer en meublé de tourisme des lots d’habitation qui ne sont pas des résidences principales peut être votée à la majorité des copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix du syndicat.

Cette majorité renforcée remplace, dans ce cadre précis, l’exigence antérieure d’unanimité. En pratique, les copropriétaires absents ne contribuent pas à atteindre le seuil requis : il est donc important de mobiliser les votants et de présenter une résolution rédigée sans ambiguïté. La décision doit être inscrite à l’ordre du jour et soumise au vote lors de l’assemblée générale. Le Conseil constitutionnel a validé ce dispositif le 19 mars 2026.

Préparer une résolution claire

La résolution devrait définir précisément les lots concernés et le type de location visé, sans étendre l’interdiction au-delà de ce que permet la loi. Joignez les éléments utiles : extraits du règlement, constats de nuisances éventuelles et explication des règles de majorité applicables. Un accompagnement juridique peut réduire le risque de contestation.

Tenir compte de la distinction entre résidence principale et secondaire

Le mécanisme issu de la loi Le Meur ne permet pas d’interdire, sur ce fondement, la location occasionnelle d’une résidence principale. Celle-ci peut être louée dans la limite légale, généralement fixée à 120 jours par an, ou à 90 jours dans les communes ayant adopté cette limite. Ces plafonds et les obligations locales doivent être vérifiés pour chaque commune.

En revanche, l’interdiction peut viser les résidences secondaires et les logements détenus comme investissement locatif, sous réserve des conditions prévues par la loi et du vote requis. D’autres règles peuvent aussi s’appliquer indépendamment du règlement de copropriété, par exemple les formalités d’enregistrement ou les autorisations municipales liées au changement d’usage.

Privilégier une démarche progressive

Si les locations entraînent des nuisances, consignez des faits précis — dates, troubles dans les parties communes, signalements — et rappelez les règles de l’immeuble aux copropriétaires concernés. Cette démarche permet de distinguer les problèmes de comportement d’une question de principe sur la location touristique. Le syndic peut également faire vérifier que les obligations déclaratives et les dispositions du règlement sont respectées.

FAQ sur l’interdiction des locations Airbnb en copropriété

Q : Une copropriété peut-elle interdire les locations Airbnb ?

R : Oui, sous certaines conditions. Depuis la loi du 19 novembre 2024, l’assemblée générale peut décider d’interdire la location de lots en meublés de tourisme à la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix du syndicat.

Q : Une majorité simple suffit-elle pour voter cette interdiction ?

R : Non. La décision requiert cette majorité qualifiée. Les copropriétaires absents ne contribuent pas à atteindre le seuil requis, ce qui peut rendre le vote plus difficile.

Q : La copropriété peut-elle interdire la location touristique d’une résidence principale ?

R : Non, l’interdiction prévue par la loi ne peut viser que les résidences secondaires et les logements détenus à titre d’investissement locatif. La location occasionnelle d’une résidence principale reste possible dans la limite de 120 jours par an, ou de 90 jours dans les communes ayant fixé cette limite.

Q : Le règlement de copropriété doit-il comporter une clause particulière ?

R : Oui. La possibilité de voter l’interdiction concerne les copropriétés dont le règlement interdit les activités commerciales dans les lots qui ne sont pas destinés à un usage commercial. Une clause d’habitation bourgeoise peut notamment prévoir cette restriction.

Q : La loi a-t-elle toujours permis d’interdire les locations de courte durée ?

R : Non. Auparavant, modifier le règlement de copropriété pour instaurer cette interdiction exigeait généralement l’unanimité. La loi du 19 novembre 2024 a introduit une règle permettant, sous conditions, de prendre cette décision à une majorité qualifiée.