Nouveautés à partir du 1er juin 2020 : Réformes des assemblées générales en copropriété

À partir du 1er juin 2020, des réformes importantes ont été introduites concernant les assemblées générales en copropriété. Ces évolutions visent à clarifier les règles de représentation des copropriétaires, à faciliter la prise de décision et à encourager l’accès aux travaux d’accessibilité pour les personnes handicapées. Cette réforme s’inscrit dans une volonté d’améliorer la gestion des copropriétés et d’adapter les modalités de fonctionnement aux enjeux contemporains.

À compter du 1er juin 2020, des réformes significatives des assemblées générales en copropriété ont été mises en œuvre, visant à clarifier les droits et obligations des copropriétaires, améliorer la gestion interne et sécuriser les décisions prises lors de ces assemblées. Ces changements touchent notamment la représentation des copropriétaires, la convocation des assemblées, ainsi que les modalités de vote. Cet article présente les principales nouveautés qui transforment la pratique des assemblées générales de copropriété.

Règles de représentation en cas de démembrement de propriété

En cas de démembrement de propriété, les titulaires de droits, qu’ils soient nu-propriétaires ou usufruitiers, doivent désigner un mandataire commun pour les représenter lors des assemblées générales. Si aucune désignation n’est faite, le syndic doit convoquer tous les copropriétaires. À défaut, l’assemblée générale risque d’être annulée. Le législateur a introduit une règle stipulant qu’en l’absence d’accord, le mandataire commun sera le nu-propriétaire, ce qui permet d’éviter les conflits qui engendrent une insécurité juridique.

Facilitation de la prise de décision en assemblée générale

Un nouveau droit a été accordé aux copropriétaires, leur permettant de demander la convocation d’une assemblée générale, à leurs frais, pour traiter des questions concernant uniquement leurs droits et obligations. Toutefois, afin de prévenir un excès d’assemblées, le copropriétaire demandeur doit assumer les coûts liés à cette AG.

Décisions votées à la majorité simple

Des décisions importantes, telles que la suppression des vide-ordures pour des raisons sanitaires et l’autorisation des forces de l’ordre à accéder aux parties communes, ne requièrent désormais qu’une majorité simple pour être adoptées. Cette simplification vise à faciliter la gestion des copropriétés.

Suppression de la délégation de pouvoir

La réforme a également abrogé la délégation de pouvoir concernant le suivi des travaux et des contrats dans les syndics comportant jusqu’à 15 lots. Cette mesure vise à redonner aux syndics, souvent des professionnels rémunérés, la responsabilité complète de la gestion des travaux, en évitant que des bénévoles, à savoir les membres du conseil syndical, n’assument des responsabilités qui devraient leur échapper.

Renforcement de la sécurité dans les immeubles

Pour répondre à des considérations de sécurité, les modalités d’ouverture des entrées des immeubles doivent désormais être décidées par une majorité absolue. Cela permet de mieux encadrer les dispositifs de sécurité tels que digicodes et interphones.

Le mécanisme de la passerelle

Le nouvel article introduit la possibilité d’adopter certaines résolutions n’ayant pas initialement obtenu la majorité requise, à condition qu’elles aient recueilli au moins un tiers des voix. Ce mécanisme vise à encourager les prises de décision et à limiter les effets négatifs de l’abstentionnisme.

Travaux d’accessibilité pour les personnes handicapées

Un autre changement majeur est le droit accordé à tout copropriétaire de réaliser des travaux d’accessibilité pour les personnes handicapées, à ses propres frais, affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. Ces travaux, une fois réalisés, doivent être entretenus par le syndicat des copropriétaires.

Encouragement à l’emprunt collectif

Pour stimuler la réalisation de travaux d’intérêt collectif, il est désormais impératif d’inscrire à l’ordre du jour des AG la question du potentiel recours à un emprunt collectif. Même si les copropriétaires conservent la liberté de recourir ou non à cette option, cette nouvelle obligation vise à favoriser des travaux bénéfiques pour l’ensemble des occupants de l’immeuble.

Changements dans la notification des procès-verbaux

Enfin, il est désormais précisé que la notification des procès-verbaux d’assemblée générale aux copropriétaires défaillants ou opposants ne comprendra pas les annexes, ce qui inclut notamment la feuille de présence. Cela vise à simplifier les échanges et à respecter la confidentialité des débats.

Pour en savoir plus sur l’impact de ces réformes sur la copropriété, vous pouvez consulter des ressources complémentaires telles que : Copriciel, Co-propriétaire, et Légifrance.

Les récentes réformes survenues depuis le 1er juin 2020 ont profondément modifié les règles régissant les assemblées générales en copropriété. Ces changements visent à clarifier les droits des copropriétaires et à améliorer le fonctionnement des assemblées, ce qui contribue à une gestion plus efficace des biens immobiliers en copropriété. Voici un aperçu des principales nouveautés.

Clarification des règles de représentation

Avec le démembrement du droit de propriété, la distinction entre le nu-propriétaire et l’usufruitier s’avère essentielle lors des assemblées générales. Désormais, les propriétaires doivent être représentés par un mandataire commun. Si aucun mandataire n’est désigné, le syndic doit convoquer tous les propriétaires, sous peine d’annulation de l’assemblée. En cas de désaccord entre les propriétaires, le nu-propriétaire sera le mandataire par défaut, renforçant ainsi la sécurité juridique.

Droit d’initiative des copropriétaires

Une des innovations majeures permet à tout copropriétaire de demander la convocation d’une AG, à ses frais, pour traiter des questions touchant uniquement ses droits et obligations. Ce droit d’initiative doit être exercé avec prudence afin d’éviter une multiplication des assemblées au cours d’une même année.

Des décisions à la majorité simple

Concernant certaines décisions tels que la suppression des vide-ordures pour des raisons d’hygiène ou l’autorisation d’accès aux parties communes par la police, la nécessité d’une majorité simple est désormais suffisante. Cela facilite grandement le processus décisionnel au sein des copropriétés.

Suppression de la délégation de pouvoir

La réforme a également supprimé la délégation de pouvoir relative à la gestion des travaux et contrats par le conseil syndical dans les copropriétés de moins de 15 lots. Cette décision renforce le rôle du syndic, qui doit assumer pleinement sa mission de gestion, en laissant aux bénévoles un rôle plus restreint.

Nouveaux mécanismes décisionnels

La mise en place de dispositifs de sécurité, comme des digicodes ou interphones, se décide à la majorité absolue, remplaçant ainsi l’ancienne exigence de double majorité. De plus, le mécanisme de la “passerelle” permet de soumettre au vote des résolutions n’ayant pas obtenu la majorité absolue, favorisant ainsi une prise de décision plus rapide et efficace.

Travaux d’accessibilité

Les copropriétaires ont désormais le droit de réaliser, à leurs frais, des travaux d’accessibilité pour les personnes en situation de handicap, ce qui bénéficie également à l’ensemble des parties communes de l’immeuble.

Encouragement aux travaux et emprunts collectifs

Une nouvelle obligation impose d’inscrire à l’ordre du jour de l’AG la possibilité d’un emprunt collectif pour financer des travaux d’intérêt collectif. Ce point de départ harmonisé pour le délai de souscription d’emprunt veut faciliter la gestion du financement des projets.

Modification des clauses de destination

Les clauses de destination d’un immeuble, telles que stipulées dans le règlement de copropriété, peuvent uniquement être modifiées par une décision unanime des copropriétaires, renforçant ainsi la protection des droits de chacun.

Améliorations du vote par correspondance

Les votes par correspondance, souvent difficilement interprétables, sont désormais plus clairement définis. Un amendement en AG, modifiant une résolution soumise par correspondance, traitera le votant par correspondance favorable comme un défaillant, lui permettant ainsi de contester la décision.

Notification des procès-verbaux

La notification des procès-verbaux d’AG par le syndic exclut désormais les annexes, notamment les feuilles de présence, ce qui vise à simplifier le processus pour les copropriétaires opposants ou défaillants.

Ces réformes ont pour objectif d’améliorer la transparence et la sécurité juridique au sein des copropriétés, rendant leur gestion plus fluide et adaptée aux besoins contemporains. Pour plus d’informations sur ces changements, consultez les ressources disponibles sur Syndic One, Co-Propriétaire et les autres articles relatifs à ces nouvelles dispositions.

• Représentation en AG : Le nu-propriétaire est le mandataire commun en l’absence d’accord avec l’usufruitier.
• Convocation d’AG : Tout copropriétaire peut convoquer une AG à ses frais pour des questions relatives à ses droits.
• Décisions par majorité simple : Suppression des vide-ordures et accès à la police sous décision prise à la majorité simple.
• Suppression de la délégation de pouvoir : La gestion des travaux financiers ne peut plus être déléguée au conseil syndical.
• Décision d’accès sécurisé : Fermeture d’entrée des immeubles par des dispositifs automatiques décidée à la majorité absolue.
• Mécanisme de la passerelle : Permet de voter certaines résolutions à la majorité simple après un échec à la majorité absolue.
• Travaux d’accessibilité : Droit accordé aux copropriétaires de réaliser des travaux pour les personnes handicapées.
• Recours à un emprunt collectif : Obligation d’inscrire à l’AG la question de l’emprunt pour financer des travaux.
• Modification de la destination : Changement de la destination d’un immeuble nécessite l’unanimité des copropriétaires.
• Vote par correspondance : Votes exprimés par correspondance assimilés à des défaillants si la résolution est amendée durant l’AG.
• Notification des procès-verbaux : Les notifications par le syndic ne comprennent plus les annexes.

Nouveautés des Assemblées Générales en Copropriété à Partir du 1er Juin 2020

À partir du 1er juin 2020, plusieurs réformes ont été mises en place pour optimiser le fonctionnement des assemblées générales en copropriété. Ces évolutions visent à faciliter la prise de décision, à sécuriser les droits des copropriétaires et à clarifier les règles de représentation, en particulier en cas de démembrement de propriété. Cet article présente les principaux changements introduits par la loi.

Clarification des Règles de Représentation

En cas de démembrement de propriété, où les droits sont séparés entre nu-propriétaires et usufruitiers, les règles de représentation en assemblée générale ont été précisées. Les copropriétaires doivent obligatoirement être représentés par un mandataire commun lors des assemblées. Si aucun mandataire n’est désigné, le syndic est tenu de convoquer tous les propriétaires, sinon l’assemblée pourrait être annulée. En cas de désaccord entre usufruitier et nu-propriétaire, le nu-propriétaire sera le mandataire, car il est celui qui recouvrera à terme la pleine propriété du bien.

Facilitation de la Prise de Décision

Une disposition importante souligne que tout copropriétaire peut demander la convocation d’une assemblée générale, à ses frais, pour poser des questions relatives uniquement à ses droits et obligations. Cela vise à améliorer la réactivité des décisions. Cependant, le copropriétaire doit prendre en charge tous les frais liés à cette assemblée pour éviter une surcharge de convocations.

Decisions à Majorité Simple

La réforme introduit également la possibilité de prendre certaines décisions par majorité simple. Par exemple, la suppression des vide-ordures pour des raisons d’hygiène et l’autorisation permanente d’accès aux parties communes par la police ou la gendarmerie sont désormais soumis à cette règle.

Travaux et Délégation de Pouvoir

La délégation de pouvoir pour la mise en œuvre et le suivi des travaux dans les copropriétés de moins de 15 lots est supprimée. Cela vise à garantir que le syndic, qui est un professionnel rémunéré, assume entièrement sa mission sans être substitué par un conseil syndical composé de bénévoles. Cette clarification a pour but de réduire les risques de conflits liés aux tâches inappropriées.

Sécurisation des Copropriétés

Les modalités d’ouverture des accès aux immeubles doivent désormais être décidées par une majorité absolue. Cela comprend des dispositifs tels que les digicodes ou badges, renforçant ainsi la sécurité des bâtiments en copropriété.

Mécanisme de Passerelle

Un nouveau mécanisme, dit de la “passerelle”, a été introduit. Il permet d’ouvrir à un second vote certaines résolutions qui n’ont pas atteint la majorité absolue, à condition qu’elles aient obtenu au moins un tiers des voix au premier vote. Cela vise à éviter l’inertie dans la prise de décisions.

Accessibilité et Emprunts Collectifs

Un copropriétaire peut maintenant faire des travaux pour l’accessibilité des lieux pour les personnes handicapées à ses frais, tout en restant sous l’ombrelle du syndicat des copropriétaires pour l’entretien. Par ailleurs, tout projet de travaux concernant les parties communes doit désormais inclure un point relatif à un éventuel emprunt collectif, incitant ainsi les copropriétaires à envisager des solutions de financement.

Changements de Destination de l’Immeuble

Les clauses du règlement de copropriété concernant la destination d’un immeuble ne peuvent être modifiées qu’avec l’accord unanime des copropriétaires. Cette nouvelle exigence renforce la protection des intérêts de tous.

Vote par Correspondance

Enfin, le vote par correspondance a été clarifié. Si une résolution est modifiée lors de l’assemblée, le vote par correspondance sera considéré comme défaillant, permettant ainsi aux copropriétaires d’ajuster leur position en fonction des changements discutés.

Quelles sont les nouvelles règles concernant la représentation des propriétaires lors des assemblées générales ?
En cas de démembrement de propriété, les propriétaires doivent être représentés par un mandataire commun, sinon le syndic doit convoquer tous les propriétaires. Si aucun accord n’est trouvé, le nu-propriétaire sera le mandataire commun.

Comment un copropriétaire peut-il convoquer une assemblée générale ?
Tout copropriétaire peut demander la convocation d’une assemblée générale à ses frais, pour ajouter des questions à l’ordre du jour concernant uniquement ses droits et obligations.

Quelles décisions peuvent maintenant être prises à la majorité simple ?
Des décisions comme la suppression des vide-ordures pour des raisons d’hygiène ou l’autorisation pour la police d’entrer dans les parties communes peuvent désormais être prises à la majorité simple.

Qu’est-ce qui a été modifié concernant la délégation de pouvoirs dans les syndicats de copropriétaires ?
La délégation de pouvoirs pour la mise en œuvre et le suivi des travaux a été supprimée, afin que le syndic, qui est un professionnel, assume pleinement sa mission.

Quelle est la nouvelle majorité requise pour décider de l’ouverture des accès aux immeubles en copropriété ?
La décision sur les modalités d’ouverture des accès doit désormais être prise à la majorité absolue, remplaçant l’ancienne exigence de double majorité.

Qu’est-ce que le mécanisme de la « passerelle » ?
Le mécanisme de la « passerelle » permet de soumettre à vote à la majorité simple certaines résolutions qui n’ont pas obtenu la majorité absolue, à condition qu’elles aient reçu au moins un tiers des voix.

Les copropriétaires peuvent-ils désormais entreprendre des travaux d’accessibilité ?
Oui, chaque copropriétaire a le droit de réaliser des travaux d’accessibilité à ses frais, touchant les parties communes, et il exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

Comment les travaux d’intérêt collectif peuvent-ils être financés ?
Il est désormais obligatoire d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question du recours éventuel à un emprunt collectif pour financer les travaux concernant les parties communes.

Quelles sont les nouvelles règles concernant le changement de destination de l’immeuble ?
Les clauses relatives à la destination de l’immeuble ne peuvent être modifiées qu’avec une décision unanime des copropriétaires en assemblée générale.

Comment est traité le vote par correspondance avec des résolutions modifiées ?
Si une résolution votée par correspondance est amendée, le votant par correspondance qui a voté pour est considéré comme défaillant, ce qui lui permet de contester la décision.

Quelles modifications ont été apportées à la notification des procès-verbaux d’assemblée générale ?
La notification des procès-verbaux aux copropriétaires opposants ne comprendra plus les annexes, incluant la feuille de présence.