Après six ans de bras de fer avec Foncia et la Fnaim, le « cauchemar » des syndics remporte une victoire judiciaire

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Après six ans de bataille judiciaire déclenchée par sa campagne publicitaire provocatrice, Matera remporte une victoire décisive : la Cour de cassation confirme que ses outils et son accompagnement des syndicats coopératifs ne constituent pas un exercice illégal de la profession de syndic.

Après six années de procédure, la Cour de cassation a confirmé que Matera pouvait proposer des outils et un accompagnement aux copropriétés fonctionnant en syndicat coopératif sans exercer illégalement les fonctions de syndic. Les recours engagés par plusieurs acteurs du secteur, dont Foncia — devenue Emeria Europe — et la FNAIM du Grand Paris, ont été rejetés. La décision met également fin aux accusations de dénigrement et de pratiques commerciales trompeuses liées à une campagne publicitaire provocatrice lancée en 2020.

Le 17 septembre 2026, la Cour de cassation a rejeté les pourvois formés contre l’arrêt de la cour d’appel de Paris rendu en mars 2024. Cette décision confirme l’essentiel du jugement d’appel, favorable à Matera : les services proposés par l’entreprise aux copropriétés coopératives ne suffisent pas à caractériser l’exercice illégal de la profession de syndic et sa campagne publicitaire ne constitue pas, dans les circonstances de l’affaire, une pratique commerciale trompeuse.

Les organisations et entreprises à l’origine des recours — notamment l’Association nationale des gestionnaires de copropriété, la Chambre FNAIM du Grand Paris, Emeria Europe et le Syndicat national des professionnels immobiliers — sont condamnées aux dépens. Elles doivent également verser ensemble 3 000 euros à Matera et à son dirigeant au titre des frais de procédure. Pour l’entreprise, souvent présentée par ses adversaires comme un concurrent particulièrement perturbateur, cette issue confirme la possibilité de développer un modèle d’assistance destiné aux copropriétaires.

Une campagne publicitaire qui a déclenché le conflit

Des slogans provocateurs sur les difficultés des immeubles

L’affaire remonte à mars 2020. Matera, qui portait alors le nom d’Illicopro, fait connaître sa plateforme au moyen d’une campagne baptisée « Merci Syndic ». Les affiches reprennent avec ironie des problèmes familiers aux habitants d’immeubles : ascenseur immobilisé, fuite d’eau, chauffage en panne ou éclairage défectueux dans les parties communes.

Le ton joue sur le contraste entre la formule de remerciement et les désagréments évoqués. La campagne attire l’attention, mais suscite aussi l’hostilité de plusieurs organisations professionnelles. Selon celles-ci, les messages risquaient de dévaloriser l’ensemble des syndics et de laisser croire que Matera remplaçait directement un syndic professionnel.

Foncia Groupe, aujourd’hui Emeria Europe, saisit le tribunal de commerce de Paris dès avril 2020. La FNAIM du Grand Paris, l’ANGC et le SNPI rejoignent ensuite la procédure. Les plaignants invoquent notamment le dénigrement, des pratiques commerciales trompeuses, une publicité comparative illicite et l’exercice illégal de l’activité de syndic.

Des jugements successifs aux conclusions différentes

En janvier 2022, le tribunal de commerce condamne Matera pour dénigrement et pratiques commerciales déloyales et trompeuses. Il considère toutefois que l’entreprise n’exerce pas illégalement la profession de syndic. Matera fait appel, et la cour d’appel de Paris revoit largement l’analyse en mars 2024 : elle écarte les accusations de dénigrement et de pratiques trompeuses et confirme que les services en cause ne constituent pas un exercice illicite de la profession.

Les demandes financières formulées en appel étaient importantes. L’ANGC réclamait notamment 500 000 euros de dommages et intérêts, tandis que la FNAIM du Grand Paris demandait 800 000 euros au titre des préjudices commercial et d’image qu’elle estimait avoir subis. Après l’arrêt d’appel, plusieurs opposants à Matera ont porté l’affaire devant la Cour de cassation, espérant faire réexaminer les questions de droit.

La Cour de cassation précise les limites du modèle de Matera

Des outils et un accompagnement, plutôt qu’une prise en charge de la fonction de syndic

Le cœur du débat concernait la nature des prestations proposées. L’abonnement de Matera inclut une plateforme permettant notamment de préparer des documents administratifs et comptables, ainsi qu’un accompagnement sur des questions de gestion, des démarches juridiques ou le suivi de travaux. Les adversaires de l’entreprise soutenaient que la combinaison de ces services revenait, en pratique, à participer à l’activité réglementée de syndic.

La Cour de cassation n’a pas retenu cette interprétation. Elle relève notamment que les documents sont générés automatiquement par la plateforme et ne sont pas signés par Matera. Les syndics coopératifs disposent par ailleurs d’un accès autonome aux outils. Quant à l’aide concernant les travaux ou les échanges avec des entreprises, elle relève, dans le cadre examiné, d’une prestation d’assistance et d’accompagnement.

La décision ne signifie donc pas que toute entreprise peut accomplir indifféremment les missions réservées au syndic. Elle valide le modèle tel qu’il était présenté dans ce litige : les copropriétaires choisissent d’abord le fonctionnement en syndicat coopératif, puis utilisent des outils et un soutien professionnel pour organiser leur gestion. La frontière déterminante tient ainsi au rôle effectivement exercé par le prestataire, et non à la seule présence de fonctionnalités administratives ou comptables.

Le site Medi-site revient sur la validation du modèle de Matera par la Cour de cassation, tandis que MySweet’Immo détaille la portée de la décision pour le fonctionnement coopératif.

La publicité « Merci Syndic » échappe également aux sanctions

La Cour a aussi examiné le risque que les affiches induisent le public en erreur ou influencent les décisions des copropriétaires de manière déloyale. Elle reconnaît que les slogans pouvaient entretenir une ambiguïté sur la nature exacte des services proposés par Matera. Toutefois, une copropriété ne peut souscrire à cette offre sans avoir auparavant décidé en assemblée générale d’adopter le régime du syndicat coopératif.

Cette étape suppose une décision collective et une réflexion sur le mode de gestion de l’immeuble. Selon le raisonnement retenu, les copropriétaires ne sont donc pas conduits à changer de régime sur la seule base d’une affiche publicitaire. La Cour confirme en conséquence que la campagne n’était pas susceptible d’altérer de manière substantielle leur comportement économique et écarte les griefs de pratiques commerciales déloyales et trompeuses.

La décision concerne les circonstances précises de cette campagne et de cette offre. Elle ne constitue pas une autorisation générale de dénigrer les professionnels ni de présenter de façon imprécise la nature des services proposés. Dans le secteur de la copropriété, la clarté des responsabilités reste essentielle, qu’il s’agisse d’un syndic professionnel ou d’une organisation coopérative.

Une bataille juridique dans un secteur sous tension

Le conflit s’inscrit dans un contexte où la qualité de la gestion des immeubles et la place des professionnels font régulièrement débat. Les critiques publiques visant certains syndics ne résument toutefois pas l’ensemble du secteur. À la suite d’un reportage de l’émission « Envoyé spécial », l’Unis a notamment rappelé que l’activité était déjà fortement réglementée. Cette réaction de l’Unis met l’accent sur le cadre et les obligations applicables aux syndics.

Les difficultés rencontrées par des copropriétés alimentent néanmoins les interrogations des habitants. Une enquête consacrée aux défaillances de gestion a notamment porté son attention sur Nancy et la Meurthe-et-Moselle : le sujet évoque les problèmes rencontrés par certaines copropriétés et les réponses apportées aux copropriétaires. Dans ce contexte, les solutions coopératives peuvent apparaître comme une option à étudier, sans pour autant convenir à tous les immeubles.

Les copropriétaires doivent notamment s’assurer que les décisions sont correctement préparées, que les comptes sont suivis et que les documents indispensables sont accessibles. Les erreurs à éviter pour préserver une copropriété rappellent l’importance d’un suivi régulier, quel que soit le mode de gestion retenu. Le choix entre syndic professionnel et organisation coopérative dépend des besoins de l’immeuble, des compétences mobilisables parmi les copropriétaires et du niveau d’accompagnement souhaité.

FNAIM, Foncia et Matera : des positions qui restent opposées

Le rejet des pourvois clôt cette procédure devant la Cour de cassation, mais il ne signifie pas que les différends entre les acteurs de l’immobilier ont disparu. Les organisations professionnelles défendent les obligations attachées à l’activité de syndic et contestent parfois les évolutions du marché ou les pratiques de nouveaux opérateurs. La FNAIM a, de son côté, communiqué sur d’autres affaires de concurrence : son communiqué sur une victoire revendiquée après cinq ans de procédure porte sur un autre dossier et ne doit pas être confondu avec l’affaire Matera.

De même, le document relatif à une décision concernant la FNAIM et CAPI s’inscrit dans un litige distinct. Ces procédures séparées illustrent la diversité des contentieux immobiliers, mais ne modifient pas le résultat du dossier tranché le 17 septembre 2026 : les recours formés contre Matera ont été rejetés.

Les relations entre les grands réseaux et les organisations professionnelles évoluent également. L’annonce étudiée par L’Informé concernant un possible rapprochement de Foncia avec l’Unis témoigne de recompositions au sein du secteur. Elle ne porte pas sur le contentieux Matera, mais rappelle que les équilibres entre entreprises, fédérations et syndicats professionnels sont en mouvement.

Les conséquences pratiques pour les copropriétaires

Pour un immeuble, l’arrêt ne dispense pas les copropriétaires de vérifier précisément le contenu d’une offre. Avant de choisir une organisation coopérative, il est utile de clarifier qui prépare les documents, qui les valide et les signe, qui assure le suivi comptable et qui prend les décisions au nom du syndicat. L’autonomie des copropriétaires et la répartition concrète des tâches sont au centre du modèle que la Cour a examiné.

Le fonctionnement coopératif implique une participation active des copropriétaires et une gouvernance organisée. Une plateforme peut faciliter la production de documents ou le suivi de certains dossiers, mais elle ne remplace pas automatiquement les décisions de l’assemblée générale ni les responsabilités des personnes désignées. Les copropriétaires doivent donc comparer les services inclus, les limites de l’assistance et les éventuels coûts complémentaires avant de voter.

Des dispositifs particuliers existent aussi pour les immeubles confrontés à des difficultés importantes. À Marseille, par exemple, un syndic innovant a été mis en place pour accompagner des copropriétés fragilisées : ce dispositif illustre une autre réponse possible aux besoins d’accompagnement. Les situations ne sont pas identiques, mais elles montrent que la gestion d’une copropriété peut mobiliser des modèles et des solutions variés.

Enfin, le suivi documentaire reste un point sensible lors d’un changement de syndic. La transmission des archives, des contrats et des informations financières conditionne la continuité de la gestion. Un différend autour de documents non transmis par Foncia a notamment été rapporté dans le contexte du non-renouvellement d’un contrat : l’affaire souligne l’importance de la remise des documents de copropriété lors d’une transition.

Après six ans de procédure, la Cour de cassation a mis fin au bras de fer opposant Matera à plusieurs acteurs majeurs de l’immobilier, dont Foncia, la FNAIM du Grand Paris et le SNPI. En confirmant que l’entreprise pouvait accompagner des copropriétés en syndicat coopératif sans exercer illégalement la profession de syndic, elle clarifie les contours d’un modèle de gestion qui intéresse les copropriétaires en quête d’autonomie et d’outils adaptés.

Tout commence en 2020, avec une campagne publicitaire de Matera au ton provocateur. Ses affiches ironisent sur les pannes d’ascenseur, les fuites d’eau ou encore les problèmes de chauffage, en interpellant directement les syndics traditionnels. La campagne suscite une vive réaction dans le secteur et débouche sur une longue bataille judiciaire. Le récit de cette affaire et de son issue est également présenté dans cet article consacré à la décision.

Foncia Groupe, devenu depuis Emeria Europe, ainsi que plusieurs organisations professionnelles reprochent notamment à Matera du dénigrement, des pratiques commerciales trompeuses et l’exercice illégal de la profession de syndic. Après une première décision défavorable à l’entreprise en 2022, la cour d’appel de Paris lui donne raison en 2024. Les organisations requérantes portent alors l’affaire devant la Cour de cassation.

Un verdict qui confirme les limites du rôle de Matera

La question centrale était de déterminer à partir de quel moment l’accompagnement d’un syndicat coopératif revient à exercer les fonctions de syndic. Matera propose à ces copropriétés une plateforme et des services d’assistance portant notamment sur les démarches administratives, comptables et juridiques, ainsi que sur le suivi de travaux.

La Cour de cassation retient que ces prestations relèvent de l’assistance et de l’accompagnement. Les documents générés sur la plateforme ne sont pas signés par Matera, et les syndics coopératifs disposent d’un accès autonome aux outils. L’aide apportée pour suivre des travaux ou échanger avec des entreprises ne suffit pas, dans les circonstances examinées, à caractériser l’exercice illégal de la profession.

Les pourvois ont été rejetés le 17 septembre 2026. Les organisations professionnelles concernées ont été condamnées aux dépens et doivent verser ensemble 3 000 euros à Matera et à son dirigeant au titre des frais de procédure. La décision de la Cour de cassation permet de consulter le volet juridique du dossier.

Une publicité provocatrice, mais pas jugée trompeuse

Les slogans de la campagne « Merci Syndic » pouvaient laisser penser que Matera proposait directement des services de syndic. La Cour estime toutefois que cette ambiguïté ne suffisait pas à démontrer que les copropriétaires avaient été amenés à modifier leur décision économique. Pour bénéficier de l’offre, une copropriété devait d’abord choisir le syndicat coopératif en assemblée générale, après s’être renseignée sur cette option.

La juridiction confirme ainsi que la campagne ne constituait pas, dans ce contexte, une pratique commerciale déloyale ou trompeuse. Plusieurs réactions à l’issue de la procédure ont été relayées sur les réseaux sociaux, notamment dans les publications de Denis Lorendeau et de Jocelyne Di Mino.

Ce que la décision change pour les copropriétaires

Cette affaire distingue plus clairement le rôle d’un syndic de celui d’un prestataire qui fournit des outils et un accompagnement à un syndicat coopératif. Elle ne signifie pas que toutes les entreprises peuvent accomplir sans limite des actes réservés aux syndics professionnels : la portée de la décision dépend des services proposés et de la manière dont ils sont mis en œuvre.

Pour les copropriétaires, le choix d’un mode de gestion reste donc essentiel. Il convient d’examiner les responsabilités de chacun, les prestations incluses et les éventuels coûts supplémentaires. Cette vigilance est également utile lorsqu’il s’agit de vérifier des factures ou des dépenses engagées pour l’immeuble : notre dossier sur la responsabilité du syndic face aux dépenses non autorisées détaille les points à surveiller.

La maîtrise des charges ne se limite pas aux honoraires de gestion. Les contrats liés aux équipements collectifs peuvent peser sur le budget, comme l’illustre notre article sur les tarifs contestés de certains compteurs d’eau. De leur côté, les copropriétés confrontées à des travaux mal exécutés peuvent s’informer sur les recours et les délais grâce à ce point sur les malfaçons et l’inaction du syndic.

Comparer les pratiques et les services proposés

Le débat sur les responsabilités du syndic s’inscrit dans un contexte plus large de contrôle des pratiques professionnelles. La DGCCRF peut sanctionner certains manquements : notre article revient sur les pratiques illégales relevées dans le secteur. Pour suivre les positions et communications de la fédération professionnelle, il est également possible de consulter les communiqués et dossiers de presse de la FNAIM.

Les offres évoluent aussi du côté des syndics traditionnels, qui peuvent développer de nouvelles prestations payantes. Avant de souscrire, les copropriétaires ont intérêt à vérifier leur caractère facultatif, leur prix et leur inscription dans les documents contractuels, comme le détaille notre article sur les nouveaux services payants proposés par les syndics.

Après six ans de procédure, la Cour de cassation a rejeté les recours de plusieurs acteurs du secteur immobilier contre Matera. Elle confirme que proposer une plateforme et un accompagnement administratif, comptable ou juridique à des copropriétés en syndicat coopératif ne revient pas, dans les circonstances examinées, à exercer illégalement la profession de syndic. La décision valide également l’absence de pratiques commerciales trompeuses concernant la campagne publicitaire de l’entreprise.

Ce que la décision change pour les copropriétés

Cette affaire rappelle qu’une copropriété peut choisir différentes modalités d’organisation et comparer les solutions disponibles. Le modèle coopératif repose sur une implication directe des copropriétaires, tandis que des prestataires peuvent fournir des outils et un appui pour certaines tâches. La décision ne signifie toutefois pas que toutes les offres numériques sont automatiquement équivalentes à un syndic professionnel, ni que chaque service proposé est adapté à chaque immeuble.

Évaluer ses besoins avant de choisir

Avant de modifier l’organisation de la copropriété, les copropriétaires devraient établir un état précis de leurs besoins : suivi des travaux, tenue des comptes, gestion des contrats, préparation des assemblées générales ou traitement des demandes des résidents. Il est également utile d’évaluer le temps que les membres du conseil syndical et les copropriétaires pourront réellement consacrer à ces responsabilités. Une solution coopérative peut offrir davantage d’autonomie, mais elle exige une participation régulière et une répartition claire des tâches.

Lors de l’examen d’une offre, demandez un descriptif écrit des prestations incluses et de celles qui restent à la charge de la copropriété. Vérifiez notamment qui prépare les documents, qui les valide et les signe, comment les données sont accessibles et quelles formes d’assistance sont prévues en cas de difficulté. Cette démarche permet de distinguer les outils d’accompagnement des responsabilités qui incombent aux organes de la copropriété.

Encadrer la décision et les responsabilités

Préparer le vote en assemblée générale

Le passage au régime du syndicat coopératif nécessite une décision collective. Les copropriétaires devraient donc recevoir les informations nécessaires suffisamment tôt : fonctionnement envisagé, coûts, missions de chacun et conséquences pratiques du changement. Comparer plusieurs propositions et inscrire les questions importantes à l’ordre du jour aide à éviter une décision fondée uniquement sur une publicité ou sur une promesse générale de simplification.

Il est recommandé de consigner les responsabilités dans des documents accessibles à tous. Le conseil syndical peut désigner des référents pour le budget, les contrats et les travaux, puis organiser le suivi des échéances. Pour les opérations importantes ou techniquement complexes, la copropriété peut aussi solliciter un professionnel compétent, en précisant par écrit le périmètre de son intervention.

Adopter une communication commerciale responsable

La décision concernant la campagne « Merci Syndic » montre que des slogans provocateurs ne suffisent pas, à eux seuls, à établir une pratique commerciale trompeuse. L’appréciation dépend notamment du contexte et de la manière dont les copropriétaires prennent leur décision. Pour autant, les fournisseurs ont intérêt à présenter clairement leur rôle, leurs limites et les conditions d’accès à leurs services. Une communication précise aide les clients à comprendre si l’entreprise agit comme prestataire d’outils ou si elle assume des fonctions de gestion.

Pour les copropriétaires, le conseil pratique est de demander des réponses écrites aux questions essentielles, de conserver les offres et les décisions d’assemblée, puis de vérifier régulièrement que le fonctionnement choisi correspond aux besoins réels de l’immeuble.

FAQ : la décision de justice dans le conflit entre Matera et les professionnels de l’immobilier

Q : Quelle décision la Cour de cassation a-t-elle rendue dans l’affaire Matera ?

R : Le 17 septembre 2026, la Cour de cassation a rejeté les pourvois déposés par plusieurs organisations et acteurs de l’immobilier. Elle a ainsi confirmé l’arrêt de la cour d’appel de Paris rendu en mars 2024.

Q : Pourquoi Matera était-elle poursuivie ?

R : Ses adversaires lui reprochaient notamment une campagne publicitaire dénigrante ou trompeuse et un exercice illégal de la profession de syndic. Ils estimaient que ses outils et services d’accompagnement dépassaient le simple cadre de l’assistance aux copropriétés.

Q : Quelle était la campagne publicitaire à l’origine du conflit ?

R : En 2020, Matera, alors connue sous le nom d’Illicopro, a lancé la campagne « Merci Syndic ». Ses slogans humoristiques évoquaient des problèmes courants d’immeuble, comme les pannes d’ascenseur ou les fuites d’eau.

Q : La Cour a-t-elle considéré que Matera exerçait illégalement comme syndic ?

R : Non. La Cour a estimé que les prestations concernées relevaient de l’assistance et de l’accompagnement de copropriétés ayant adopté le régime du syndicat coopératif. Elle a notamment relevé que les documents générés par la plateforme n’étaient pas signés par Matera et que les copropriétaires conservaient un accès autonome aux outils.

Q : La publicité de Matera a-t-elle été jugée trompeuse ?

R : Non. La Cour a reconnu que certains slogans pouvaient prêter à confusion, mais elle a considéré qu’ils n’étaient pas susceptibles d’influencer de façon substantielle la décision économique des copropriétaires. Le recours aux services de Matera nécessitait au préalable une décision en assemblée générale.

Q : Qui avait contesté les pratiques de Matera ?

R : La procédure avait été engagée par Foncia Groupe, devenu Emeria Europe, puis rejointe par l’Association nationale des gestionnaires de copropriété, la Chambre FNAIM du Grand Paris et le Syndicat national des professionnels immobiliers.

Q : Quelles sont les conséquences financières de la décision ?

R : Les organisations et entreprises à l’origine des pourvois ont été condamnées aux dépens. Elles doivent également verser ensemble 3 000 euros à Matera et à son dirigeant au titre des frais de procédure.

Q : Que signifie cette décision pour les syndics coopératifs ?

R : Elle confirme que, dans les circonstances de cette affaire, une entreprise peut fournir des outils numériques et un accompagnement à un syndicat coopératif sans être considérée, pour ces seules prestations, comme exerçant illégalement la profession de syndic.